「毎月1億ウォンずつ上がる」マンション急騰、駆り立てられる釜山

 釜山市でマンション価格の上昇が続いている。市内の平均売買価格は2年足らずで約1・5倍に急騰。背景には全国から投資マネーが流入し、新型コロナウイルス下の低金利政策でカネ余りの状況が生まれたことがある。韓国政府は昨冬から価格抑制策に乗り出したが、値上がりへの期待と、高騰すれば買えなくなるという不安が市民を駆り立て、価格を押し上げている。

吸い寄せられるマネー「全国のお金持ちが買いに来た」

 釜山市を代表する観光地のウン区。2019年に誕生した商業と住宅の複合施設「エルシティ」が街の顔だ。高さ411メートル、101階建ての高層ビルと、85階建ての居住用マンション2棟で構成。眼下にはビーチが広がる。

 販売を手掛ける不動産会社のユンジェヨン代表は「釜山だけでなく、全国のお金持ちが買いに来た」と語る。投資マネーを吸い寄せた結果、直近の1室(144平方メートル)の価格は売り出し時と比べて約2倍の25億ウォン(約2億4千万円)以上に跳ね上がった。

 投資熱はリゾートマンションにとどまらない。会社員のチョソンさん(34)は同市ヨンジェ区のマンションを購入したが、「周りに比べて価格が上がらず、不動産投資の面で不十分」だとして売却を決意。20年11月、同市ナム区に新たに約80平方メートルのマンションを約4億ウォンで購入した。狙い通り価格は1年足らずで約5億~6億ウォンにまで上昇したという。

 「昨年夏に売るつもりだったのに、売り出し価格が毎月1億ウォンずつ上がった」と顔をほころばせるのは同市クムジョン区の事務員女性(37)。15年に約4億3千万ウォンで購入したマンションの売り出し価格は昨夏に9億ウォンになり、数カ月で12億ウォンに達した。今は売り時を見極めている。

 女性の世帯年収は約1億ウォン。同じマンションの別棟にある約12億ウォンの1室も6億ウォンのローンを組んで購入した。「私が大人になってから、マンション価格が落ちたのを見たことがない。少し心配はあるが、まだ大丈夫」と語る。

「風船効果」ソウルを規制した結果、膨らんだ釜山

 高騰のきっかけは政府の規制解除だ。韓国国土交通部は16年11月から海雲台区などを、住宅の投資制限によって価格上昇を防ぐ調整対象地域に指定した。その後、不動産市場が冷え込んだため釜山市の要請を受け、19年11月に全面解除が決まった。「今年4月に行われた釜山市長選向けの選挙対策だった」(不動産関係者)との見方もある。

 一方、先行してマンション価格が高騰していたソウルでは住宅ローンの借り入れが難しく、不動産投機を抑える狙いでマンション供給を減らす政策も取られていた。結果、釜山は格好の投資先になり、ソウルから貸し切りバスや高速鉄道KTXに乗って下見に来る購入希望者もいたという。

 不動産調査会社のソレックスマーケティング釜山支社のキムシン支社長は「ソウルを規制で抑えた結果、他地域の投資が膨らむ『風船効果』で釜山の価格上昇を招いた。コロナ禍に伴う低金利に加え、不動産市場の過熱を抑えようと政府が住宅供給数を絞ったことで、投資目的と持ち家を買う需要が組み合わさって値上がりした」と指摘する。

 国土交通部は20年12月から釜山市のほぼ全域を調整対象地域に再指定したが、価格上昇は続いている。同市のマンションの平均価格は19年11月の約2億8千万ウォンから、21年7月は約4億1700万ウォンと48・9%増加した。海雲台区は89・6%増の約6億8800万ウォンとなり、最も伸びた。投資需要が収まっても、住む家がほしい「実需」の人たちは価格上昇が続くとみて、割高でも購入している。

不満募らせる若者「不動産政策は大統領選にも直結」

 韓国銀行は今夏、2年9カ月ぶりに基準金利を上げ、カネ余りの状況を引き締めにかかった。不動産サーベイのヨン代表は「今のマンション価格は少しバブルかもしれないが、韓国は安定している。住宅ローンを規制しており、管理可能な範囲で値上がりしている」とみる。

 マンション価格が高騰する中、購入を検討する若い世代は不満を募らせている。同市カン西区の会社員男性(29)は「購入したくても計画すら立てられない価格だ。政府は若者が購入しやすくなる支援策を充実させるべきだ」と訴える。

 東義大不動産大学院の教授でナイス不動産仲介法人のハンチュン代表は「家を持つ人は所得が増えない中、思いもよらない価格上昇で総合不動産税などの負担に苦しんでいる。家を持たない人は大きな資産格差に直面し、相対的に貧困を感じている」と指摘する。

 韓氏はムンジェイン政権の不動産政策について「『政府の失敗効果』を全市民が直接的、もしくは間接的に経験している」と批判。その上で「来年3月の大統領選では、主要地域のマンション供給案などをきちんと打ち出せれば支持される可能性が高い。不動産政策は大統領選の結果にも直結する」との見方を示した。

(釜山・具志堅聡)

関連記事

PR

PR